Rủi ro khi giao dịch bất động sản không công chứng

Tầm quan trọng của công chứng

Dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) do Bộ Xây dựng soạn thảo đang dần đến những mốc thời gian quan trọng. Nhiều nội dung được trao đổi, tiếp thu, chỉnh lý kịp thời để hướng tới một đạo luật phù hợp với yêu cầu thực tiễn đặt ra. Trong đó, quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực các hợp đồng là cần thiết và thống nhất với hệ thống pháp luật.

Trong bản dự thảo cập nhật mới nhất vào ngày 17/08/2023, các nội dung về công chứng, chứng thực giao dịch BĐS được quy định tại khoản 4 Điều 43. Điều này quy định cụ thể:

“Hợp đồng kinh doanh BĐS mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh BĐS được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên (điểm a). Các hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng của cá nhân, hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a Khoản này thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực (điểm b)”.

Bên cạnh đó, quy định tại điểm d khoản 1 Điều 16 của dự thảo Luật cũng quy định trường hợp BĐS được thực hiện giao dịch thuộc diện phải công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Với các nội dung như trên sẽ không làm thay đổi chính sách hiện hành về công chứng, chứng thực trong giao dịch BĐS đồng thời đảm bảo thống nhất với các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đang trình xin ý kiến Quốc hội.

Một số công chứng viên cho biết, để đảm bảo công bằng xã hội, các giao dịch về BĐS cần phải có sự xác nhận của một bên hoàn toàn độc lập, không phụ thuộc về mặt lợi ích với các chủ đầu tư kinh doanh BĐS.

Việc không công chứng bất động sản có thể mang theo một số tiềm ẩn quan trọng và rủi ro sau:

1. Vấn đề pháp lý: Không công chứng bất động sản có thể dẫn đến vấn đề về tính pháp lý của giao dịch. Có thể xảy ra tranh chấp liên quan đến sự chuyển nhượng, quyền sở hữu, hoặc giấy tờ bất động sản.
2. Bất đồng về thông tin: Không có sự công chứng, thông tin về bất động sản có thể không chính xác hoặc thiếu đầy đủ, điều này có thể dẫn đến việc bên mua không biết đầy đủ về tình trạng của tài sản mà họ đang mua.
3. Rủi ro về giao dịch không minh bạch: Sự thiếu minh bạch có thể dẫn đến các giao dịch không rõ ràng hoặc không đáng tin cậy. Điều này có thể tạo điều kiện thuận lợi cho gian lận, lừa đảo, hoặc giao dịch không hợp pháp khác.
4. Khó khăn trong việc xác định quyền sở hữu: Việc không công chứng bất động sản có thể gây khó khăn trong việc xác định quyền sở hữu thực sự của tài sản, đặc biệt là khi có nhiều bên tham gia vào giao dịch trước đó.
5. Khó khăn trong việc tài sản thế chấp: Nếu bạn muốn sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn, việc không công chứng có thể làm tăng rủi ro và gây khó khăn trong việc thực hiện giao dịch thế chấp.
6. Vấn đề về bảo vệ quyền của các bên: Sự thiếu công chứng có thể dẫn đến việc không đảm bảo quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch, bao gồm cả người mua, người bán, và các bên liên quan khác.

Vì vậy, để đảm bảo tính pháp lý và minh bạch trong giao dịch bất động sản, yêu cầu sự công chứng của một công chứng viên độc lập để xác nhận tính chính xác và hợp pháp của các văn bản liên quan đến bất động sản.

Bảo đảm tính minh bạch khi tham gia mua bán BĐS

Thực tế các vướng mắc phát sinh trong giao dịch BĐS thời gian qua đặt ra yêu cầu cấp thiết phải có cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn đối với các giao dịch BĐS và công chứng là một giải pháp hữu hiệu nhất tại thời điểm này thông qua năng lực chuyên môn của công chứng viên, kiến thức pháp luật cũng như kinh nghiệm của họ.

Không những vậy, thời gian qua, các tranh chấp phát sinh chủ yếu giữa một bên chủ thể là chủ đầu tư, công ty kinh doanh BĐS với người mua, nhà đầu tư. Số lượng các dự án có tranh chấp tăng dần, tính chất và mức độ ngày càng nghiêm trọng. Các vụ việc chủ yếu phân tích về tính pháp lý của những hợp đồng giao dịch.

Cũng có rất nhiều doanh nghiệp tìm cách “lách luật” huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, bởi lẽ vốn huy động từ khách hàng chi phí sẽ thấp hơn vốn vay nhiều lần. Thậm chí có không ít trường hợp doanh nghiệp đã huy động được vốn dưới hình thức tinh vi như các thỏa thuận hợp đồng nguyên tắc để bán, chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận đăng ký giữ chỗ…

Chia sẻ với PV, luật sư Nguyễn Doãn Hùng – Đoàn Luật sư TP Hà Nội – cho rằng, với các BĐS đã có sổ, giao dịch thông qua xác nhận của phòng công chứng thì với BĐS hình thành trong tương lai, cũng cần có sự thẩm định để đảm bảo quyền lợi cho người mua. Thực tế, có không ít tranh chấp căng thẳng, kéo dài giữa khách hàng với chủ đầu tư vì khách hàng không được cung cấp thông tin đúng về dự án.

Như vậy, có thể thấy rằng, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có quy định về công chứng, chứng thực các giao dịch BĐS sẽ góp phần giúp thị trường phát triển ổn định theo đúng định hướng tại Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16.6.2022 của Đảng. Khi luật được thông qua sẽ hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường.

HOT: Đất thành phố Đồng Xoài Bình Phước vị trí giữa 3 cụm KCN Đồng Xoài Bắc Đồng Phú và Tiến Hưng