Luật kinh doanh bất động sản những quy định chú ý

Luật kinh doanh bất động sản những quy định chú ý

Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành năm 2014 điều chỉnh những vấn đề phát sinh trong mua bán nhà đất, chuyển nhượng bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản

1. Có vốn 20 tỷ đồng mới được kinh doanh bất động sản

Với loại hàng hóa có giá trị cao như bất động sản, chủ đầu tư cũng cần nhiều vốn hơn để đảm bảo việc kinh doanh, xoay vòng vốn ổn định. Để tiến hành hoạt động kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng (Theo quy định tại Điều 10 luật kinh doanh bất động sản 2014.

Đối với hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế đầy đủ. Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản không thành lập doanh nghiệp theo đúng quy định, có thể bị phạt tiền với mức phạt từ 50 triệu – 60 triệu đồng theo quy định tại Điều 57 nghị định 139/2017/NĐ-CP

2. Điều kiện người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam

Khoản 2, 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê, mua các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở, sử dụng làm văn phòng làm việc…

Tuy nhiên, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất của người nước ngoài phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định của pháp luật Việt Nam. Cụ thể, Điều 76 nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:

– Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

– Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư;

Trường hợp có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua trong 1 đơn vị hành chính cấp phường hoặc tương đương thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư.

3.  Chưa được cấp Sổ đỏ chỉ phải nộp tối đa 95% tiền mua nhà

Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Trong trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng, sổ đỏ) thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hơp đồng mua bán nhà. Số tiền còn lại sẽ được bên mua thanh toán khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng (sổ đỏ)

Mặt khác, khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp sổ hồng (Sổ đỏ) cho bên mua, thuê nhà đất trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng. Chủ đầu tư không làm thủ tục đề nghị cấp sổ hồng (Sổ đỏ) cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan bị phạt từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng (khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

 

4. Diện tích nhà ở xã hội tối thiểu là 25m²

Theo khoản 2 Điều 7 của Luật Kinh doanh bất động sản, nhà nước luôn khuyến khích và tạo mọi điều kiện để tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Hiện nay, các quy định về nhà ở xã hội được Bộ Xây dựng quy định cụ thể tại thông tư 20/2016/TT-BXD. Theo đó, nhà ở xã hội do cá nhân, tổ chức xây dựng để bán hoặc cho thuê, nếu là căn hộ chung cư thì diện tích sử dụng tối thiểu phải đạt 25m², bao gồm cả khu vệ sinh; nếu là phòng ở của nhà ở xã hội phải đáp ứng một số tiêu chuẩn tối thiểu như sau:

– Diện tích sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 10m²;

– Diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 5m² cho một người;

– Nếu nhà ở xã hội được xây liền kề và thấp tầng để bán hoặc cho thuê mua thì từng phòng ở phải được xây dựng khép kín (có khu vệ sinh). Trường hợp để cho thuê thì có thể sử dụng khu vệ sinh chung cho nhiều phòng ở, nhưng phải bố trí khu vệ sinh riêng cho nam và nữ…

5. Bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh

Theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản,  nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân là đối tượng được phép đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể:

– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án…

– Chủ đầu tư đã gửi thông báo đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và nhận được văn bàn trả lời của cơ quan này về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;

– Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng…

Trong trường hợp bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng bảo lãnh theo quy định, chủ đầu tư có thể bị phạt từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng.

6.  Điều kiện hành nghề môi giới bất động sản

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nếu cá nhân kinh doanh độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký mã số thuế và nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 15 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; Tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới Bất động sản.

Bên cạnh đó, phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh môi giới bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; Không lập hợp đồng hoặc hợp đồng môi giới bất động sản không đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản.

7. Hợp đồng môi giới bất động sản có phải công chứng không?

Hoạt động môi giới bất động sản cùng với tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản nằm trong số những dịch vụ bất động sản phải lập hợp đồng khi các bên tiến hành giao dịch, trao đổi với nhau. Tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, những nội dung liên quan đến kinh doanh dịch vụ bất động sản được quy định tại chương IV – Kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Theo đó, hợp đồng môi giới cũng như các hợp đồng dịch vụ bất động sản khác phải được lập thành văn bản. Việc công chứng văn bản này do các bên thoả thuận với nhau. Như vậy, hợp đồng môi giới bất động sản không nhất thiết phải có công chứng.

Tuy nhiên các bên kinh doanh dịch vụ bất động sản cần chú ý lập hợp đồng dịch vụ phải có đầy đủ các nội dung theo quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản như: Tên, địa chỉ của các bên;  Đối tượng và nội dung dịch vụ; Yêu cầu và kết quả, thời hạn thực hiện dịch vụ; Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ…

Nếu môi giới hoặc kinh doanh các hợp đồng dịch vụ bất động sản khác mà không lập hợp đồng hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định, chủ thể có thể bị phạt tiền với mức phạt từ 30 triệu đồng đến  40 triệu đồng (Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

8. Phạt chủ đầu tư đến 300 triệu nếu chuyển nhượng nhà chưa có sổ hồng (Sổ đỏ)

Sổ hồng (Sổ đỏ) là một trong những điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà, đất. Chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng nhà chưa có sổ hồng (Sổ đỏ) có thể bị phạt đến 300 triệu đồng. Cụ thể, khoản 4 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản bị phạt từ 270 triệu đồng đến 300 triệu đồng trong các trường hợp sau:

– Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định;

– Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định;

– Chuyển nhượng khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định…