Giao dịch ngầm đất nông nghiệp đang diễn ra phổ biến

Đất nông nghiệp tại Việt Nam là một loại hình bất động sản nhiều tiềm năng nhưng có nhiều rào cản trong việc khai thác. Giao dịch đất nông nghiệp đang diễn ra phổ biến theo cách phi chính thức (giao dịch ngầm, trái luật) và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Giao dịch ngầm đóng vai trò chủ đạo

Trên thực tế, dù là một thị trường lớn, tiềm năng nhưng đất nông nghiệp tại nhiều khu vực đô thị và cận đô thị đang bị bỏ hoang lãng phí. Còn tại các vùng nông thôn, giao dịch ngầm đất nông nghiệp đang diễn ra khá phổ biến, khó kiểm soát và quản lý.

Tại hội thảo chuyên đề: “Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách” do tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức, giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, giao dịch về quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện chỉ được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật tại các khu vực vùng đô thị và cận đô thị, còn tại các vùng nông thôn “yên tĩnh” thì không. Khi nhìn thấy đất nông nghiệp có nhiều khả năng có thể chuyển sang đất phi nông nghiệp (nơi có hoặc dự kiến có quy hoạch dự án), các nhà đầu tư sẽ ôm đất đón đầu. Các giao dịch về quyền sử dụng đất ở đây đều không được thực hiện chính thức, tức là giao dịch chỉ dựa vào hợp đồng viết tay giữa các bên và không thực hiện đúng các thủ tục pháp lý. Thậm chí nhiều người dân còn không nhận “sổ đỏ” đã cấp vì phải mất thêm chi phí cũng như thủ tục phức tạp. Điều này cũng đang là vấn đề bất cập và có thể mang lại nhiều rủi ro, phức tạp.

Luật Đất đai 2013 cũng đang tạo ra các nút thắt nghiêm trọng đối với việc khai thác, đầu tư trên bất động sản nông nghiệp. Cụ thể, các tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sau ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành đều phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước. Khi đó, các doanh nghiệp muốn đầu tư trên đất nông nghiệp vừa phải mua quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, vừa phải trả tiền thuê chính đất đó cho Nhà nước. Điều này khiến chi phí về đất đai tăng lên gấp đôi, doanh nghiệp không mặn mà, Nhà nước sẽ khó tập trung đất đai để phát triển nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao.

Mặt khác, nút thắt này cũng tạo ra hệ lụy, không tạo được mối quan hệ có độ tin cậy cao giữa doanh nghiệp và người nông dân đang sử dụng đất. Nhiều hợp đồng liên kết thường bị bên này hay bên kia đơn phương xóa bỏ khi giá nông sản trên thị trường biến động mạnh so với mặt bằng giá lúc ký kết hợp đồng.

Cần một mạng lưới sàn giao dịch bất động sản nông nghiệp

Cũng theo giáo sư Đặng Hùng Võ, để khắc phục những bất cập trên cần rà soát lại về mặt pháp luật để có thể đưa ra các giải pháp đổi mới pháp luật đất đai hướng tới mở rộng dần phần thị trường giao dịch chính thức và thu hẹp dần phần thị trường phi chính thức. Cách thức này không chỉ có tác động hoàn chỉnh thị trường giao dịch mà còn có chức năng bảo đảm an toàn cho các giao dịch giữa doanh nghiệp và nông dân đang sử dụng đất, làm tăng lòng tin giữa hai bên.

Việt Nam cần giao nhiệm vụ cho một doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm bảo đảm mạng lưới các trung tâm giao dịch quyền sử dụng đất nông nghiệp tới tận thôn, bản như một mạng lưới sàn giao dịch. Nhiệm vụ này có thể giao cho Tổ chức Phát triển quỹ đất.

Mặt khác, các nghĩa vụ tài chính đối với giao dịch đất đai nông nghiệp cũng cần được miễn, giảm ở mức cao nhất. Như vậy, người nông dân cảm thấy thủ tục đơn giản, chi phí rất thấp sẽ sẵn sàng thực hiện các giao dịch chính thức. Mạng lưới sàn giao dịch bất động sản nông nghiệp còn có nhiệm vụ chắp nối các giao dịch thuê đất để giải quyết tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang tại khu vực đô thị và cận đô thị.

Các doanh nghiệp nông nghiệp công nghệ cao hoàn toàn có thể đầu tư nông nghiệp đô thị dựa trên tiếp cận đất đai thông qua hình thức thuê đất bỏ hoang này. Mạng lưới sàn giao dịch này cũng trở thành đầu mối để chắp nối, bảo đảm lòng tin giữa các doanh nghiệp nông nghiệp và các hộ nông dân tại địa phương, không nên để UBND của bất kỳ cấp nào phải tham gia trực tiếp vào mối quan hệ dân sự – kinh doanh này.

Thúy An