4 lưu ý quan trọng khi đầu tư đất nông nghiệp

Hiện nay, thị trường bất động sản đang trong trạng thái “ngủ đông”, cùng với kinh tế trong giai đoạn khủng hoảng. Vì vậy khi xuống tiền để đầu tư đất nông nghiệp ta phải lưu ý kĩ các điều sau đây.

Đối tượng nào được mua đất trồng lúa

Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Theo đó, cá nhân được hưởng lương thường xuyên, đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Hiện nay, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư là nhu cầu, mong muốn của nhiều người dân. Trong bối cảnh nền kinh tế xã hội đang phát triển mạnh mẽ như ngày nay, thì nhu cầu sử dụng đất thổ cư của người dân ngày càng tăng cao. Khi quỹ đất ở vốn có ngày càng thu nhỏ phạm vi, người dân sẽ nghĩ đến phương hướng chuyển đổi mục đích sử dụng đất để nâng cao diện tích đất ở.

Theo Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 có quy định khi chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất thổ cư) nằm trong mục chuyển quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì xem xét mục đích chuyển đổi đất trên 2 điều kiện:

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 59 Luật đất đai 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được UBND cấp huyện tại nơi có đất chấp thuận bằng văn bản thì khi đó mới có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

Như vậy, chỉ khi đảm bảo tuân thủ đầy đủ theo các điều kiện nêu trên, người sử dụng đất mới có thể hướng đến việc thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Các loại chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư

Hiện nay, để chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư (thực chất là đất ở), người dân sẽ nộp 4 loại phí và lệ phí chính là Tiền sử dụng đất; Lệ phí cấp Giấy chứng nhận; Lệ phí trước bạ và Phí thẩm định hồ sơ. Trong đó, tiền sử dụng đất là khoản chi phí lớn nhất khi muốn chuyển từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư (đất ở).

Trong khoản chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư, phí chuyển đổi thực chất là cách phí tính “Tiền sử dụng đất” cho mảnh đất đó. Chính vì tốn phần phí này khá lớn, nên nhiều hộ gia đình e ngại vấn đề chuyển đổi đất.

Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư được tính như sau:

* Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất thổ cư

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp).

* Chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất thổ cư.

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp).

Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân được pháp luật quy định

Căn cứ Điều 130 Luật Đất đai 2013 quy định về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau:

“Điều 130. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này.

2. Chính phủ quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể theo từng vùng và từng thời kỳ.”

Dẫn chiếu Điều 129 Luật Đất đai 2013 quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp như sau:

“Điều 129. Hạn mức giao đất nông nghiệp

1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

3. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:

a) Đất rừng phòng hộ;

b) Đất rừng sản xuất.

…”

Theo quy định thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân theo Điều 129 Luật Đất đai nêu trên.

Như vậy, khi đầu tư đất nông nghiệp ta nên lưu ý các điều trên. Các điều nay được tổng hợp theo pháp luật hiện nay. Bài viết mang tính tham khảo, mong rằng sẽ giúp các bạn giải đáp các khuất mắc về đất nông nghiệp.

HOT: Đất thành phố Đồng Xoài chỉ 730 triệu cần tiền bán gấp!!!